«Ипотечное кредитование – путь к решению жилищной проблемы в Кыргызстане»

Одним из главных приоритетных направлений социальной политики государства является создание нормальных жилищно-бытовых условий для граждан, что гарантировано Конституцией страны. Если говорить о внедрении в стране ипотеки, то она до последнего времени осуществлялась коммерческими банками, хотя проекты жилищных ипотечных программ разрабатывались и ранее. Первый закон об ипотеке был принят в 1999 году.

Реальное воплощение ипотечного кредитования с государственным вовлечением в Кыргызстане началось в 2015 году. Была разработана программа правительства «Доступное жилье 2015-2020». Для осуществления ипотечного кредитования и координации деятельности задействованных коммерческих банков, строительных компаний и госструктур создано Открытое акционерное общество «Государственная ипотечная компания (ОАО «ГИК»). Ипотечная компания успешно осуществляет свою деятельность с марта 2016 года и уже выдала ипотечные кредиты в объеме более 700 млн. сомов и более чем 600 работникам бюджетных учреждений.

До этого была проделана большая работа по изучению опыта работы зарубежных государств по предоставлению ипотеки (механизмы и модели кредитования, способы привлечения инвестиций в эту систему и порядки взаимодействий с партнерами), в том числе германской, российской и казахстанской моделей ипотеки.

На сегодняшний день ипотечное кредитование в республике, помимо ГИК, осуществляют 25 коммерческих банков, Финансовая компания кредитных союзов и ряд крупных финансовых агентств. Отдельные строительные компании также предлагают квартиры и индивидуальные дома под рассрочку с процентами на 1-3 года. В целях совершенствования ипотечного кредитования с участием банков в конце ноября 2016 года принят Закон КР «О Национальном банке Кыргызской Республики, банках и банковской деятельности», который представляет собой  единый кодифицированный нормативный правовой акт, объединивший следующие основные законы, регулирующие банковскую деятельность: «О Национальном банке Кыргызской Республики», «О банках и банковской деятельности в Кыргызской Республике», «Об операциях в иностранной валюте», «О банковской тайне», «О консервации, ликвидации и банкротстве банков». В новом законе предусмотрена ответственность банков и других участников при нарушении условий кредитования в виде штрафных санкций, вплоть до отзыва лицензий. Одновременно жесткие условия предъявляются заемщикам в части предоставления достоверной информации об источниках своих доходов и обязательств перед банками.

В условиях жесткой конкуренции среди финансовых игроков на рынке жилищного комплекса в лице ГИК, коммерческих банков, строительных компаний и госорганов меняются методы оказания финансовых посреднических услуг. До появления ГИК другие участники рынка пользовались монопольными правами, необоснованно повышая процентные ставки от 18 до 36 процентов годовых, при этом удерживая сроки кредитования до 5-7 лет, что создавало трудности для своевременной выплаты основного долга и процентов по нему. Были случаи отъема квартир у домовладельцев без судебного разбирательства. Также одним из главных условий кредитования является обязательное внесение первоначального взноса в размере от 30% стоимости приобретаемой квартиры или строящегося дома, что значительно суживает возможности получения квартиры работниками бюджетных учреждений.

При этом расходы, связанные с оформлением домовладения, страхования, нотариальными услугами, созданием резерва банка по предотвращению возможных потерь в размере 2% от стоимости домовладения и обналичивания, маржа банка и услуги рассчетно-кассового обслуживания полностью ложатся на плечи ссудозаемщиков. В результате при оформлении займа под 18% годовых, фактические доходы доходят до 26-32 процентов. Когда же правительство Кыргызстана взяло под свою опеку обеспечение граждан доступным жильем многие игроки снизили процентные ставки и увеличили сроки кредитов до 10-15 лет. Однако расчеты и графики погашения требуют тщательного надзора со стороны НБКР и других фискальных органов, чтобы банки не компрометировали начатое благое дело по ипотеке в рамках принятой госпрограммы.

На сегодняшний день предпринимаемые государством шаги по целевому финансированию за счет бюджетных средств и грантовых поступлений не в полной мере обеспечивают нужды наших граждан в доступном жилье социальной направленности. Еще многие бюджетники, льготники нуждаются в улучшении жилищных условий.

Также имеет большие перспективы механизм рефинансирования через выпуск государственных ипотечных ценных бумаг. Представляется целесообразным открытие депозитных сертификатов для молодых специалистов и выплата материнского капитала для многодетных семей (свыше 5 детей) и избавление бюджетников от необходимости первоначального взноса при получении ипотеки.

Предлагаю дать госгарантию участникам жилищной программы, купивших квартиры или дома в кредит, чтобы их не увольняли в период срока действия ипотеки без веских причин (кроме случаев смерти, выезда за рубеж, судебного преследования и т.д.).

В случае, когда ГИК выступает заказчиком строительства многоквартирных домов под ипотеку от имени государства, органы МСУ и госорганы должны предоставлять землю бесплатно, по льготной цене готовить проектно-сметную документацию, разрешительные документы для подключения к коммуникациям. Следует учесть, что стоимость этой услуги в сметной стоимости дома по оценкам специалистов доходит до 30%.

Вот какие предложения на мой взгляд должны быть представлены в правительство республики для рассмотрения и последующего внесения в действующие нормативно-правовые акты:

- в сельских местностях, где инвесторы получили лицензии на разработку месторождений или землю под строительство крупных заводов и фабрик, предусмотреть отчисления средств в пользу ипотечной компании в размере не менее 5% от общего объема соцпакета;

- при вводе строительными компаниями жилых домов обязать не менее 10% от общего количества квартир выделять населению на условиях льготной ипотеки по разработанной схеме ГИК;

- на весь период ипотеки ввести порядок, чтобы было обязательное страхование жилых домов и квартир от стихийных бедствий (пожар, селевые потоки, оползни и др. случаи);

- запретить строительным компаниям использовать принципы и схемы кредитования жилья под ипотеку без получения лицензии со стороны НБКР, при этом предусмотреть штрафные санкции и меры вплоть до уголовной ответственности.

В условиях высокой инфляции прибавки к заработной плате сводятся на нет, снижая платежеспособность населения, а государство пока не может создать резервный фонд по поддержке социально-уязвимых слоев наших граждан.

Я бы посоветовал депутатам парламента и руководителям республиканского уровня не выступать с публичными заявлениями по данному вопросу без глубокого анализа, чтобы не нанести вред работе ГИК по ипотечному кредитованию, предпринимаемым усилиям по решению жилищных проблем людей.

В дальнейшем считаю необходимым вернуться к опыту эффективного управления госимуществом. Суть в том, чтобы при продаже госпакетов акций разных объектов были предусмотрены отчисления в размере не менее 5% от суммы сделки в пользу ГИК. При этом, Фонд госимущества в лице Совета директоров ОАО «ГИК» должен тщательно контролировать движение средств и их эффективное использование.

В порядке пожелания руководству ГИК хотелось бы высказать следующее соображение: в обществе вызывают справедливое возмущение размеры служебных окладов руководства. Чтобы поставить точку в данном конфликте, предлагаю оставить право утверждения штатного расписания и должностных окладов учредителю ГИК – правительству и спокойно заниматься выполнением поставленной задачи по реализации ипотеки.

Э. А. Абдыразаков,

президент ОФ «Мониторинг анализа

 и стратегических исследований

«Антикризис», эксперт-аналитик

Справочная информация:

Эркинбек Абдыразаков – доцент Академии управления при Президенте КР, окончил КГУ по специальности «бухгалтер-экономист» (1976г.), аспирантуру Московского финансового института (1983г.). Работал в сельском хозяйстве, банковской системе, Ошской облгосадминистрации. Имеет опыт преподавания банковского дела, инвестиционной политики и стратегии развития страны. В качестве эксперта-аналитика и тренера привлекался к международным проектам ОБСЕ, МОМ, Всемирного фонда «Выбора», принимал участие в семинарах Фонда «Сорос-Кыргызстан», ГТЦ, ВБ. Автор учебников по экономике для вузов.